General | 2 février 2018
ENTRETIEN, ACHAT, DROIT DE JOUISSANCE :
Comment faire bon usage des parties communes en copropriété ?
On appelle parties communes, les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. En font partie la toiture, les murs porteurs, les cours, jardins, voies d’accès ou encore les éléments d’équipement commun (ascenseurs, boîtes aux lettres).
Chaque copropriétaire a un droit de jouissance sur les parties communes. Mais il ne doit pas en abuser, par exemple en entreposant des objets, sous peine d’être rappelé à l’ordre par le syndic.
Le règlement de copropriété peut donner à un propriétaire un droit de jouissance exclusif, temporaire ou permanent, sur une partie commune : par exemple une partie du jardin ou une courette. Il s’agit d’un droit d’usage et non un droit de propriété .
Au niveau de l’entretien des parties communes, la part de charges communes de chaque copropriétaire dédiée à l’entretien des parties communes dépend de la valeur de ses parties privatives (tantièmes).
Concernant l’achat d’une partie de couloir pour gagner quelques mètres carrés, l’achat des combles pour gagner en volume et installer une mezzanine, la vente doit être autorisée par vote en assemblée générale à la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix.
En effet, pour s’agrandir en gagnant sur les parties communes, le copropriétaire doit impérativement obtenir l’accord préalable du syndicat des copropriétaires.
Dans le cas d’un changement de destination (habitation, commerciale, mixte… par exemple, un escalier de service est annexé par une boutique), le vote à l’unanimité est requis.
La fixation du prix incombe à l’acheteur. De l’euro symbolique au prix du marché évalué avec l’aide du notaire. Souvent, il sera nécessaire de recourir à un géomètre-expert pour établir un métrage précis et recalculer les tantièmes de copropriété. Ces frais (comme ceux liés à la modification du règlement de copropriété) sont à la charge de l’acquéreur. En tant que copropriétaire, celui-ci recevra une part du prix de vente, partagé entre les copropriétaires.
En cas d’annexion des parties communes par un copropriétaire (placard inutilisé ou palier) même si les copropriétaires ont laissé faire, il devra se mettre en règle avant toute revente, quitte à remettre la partie annexée dans son état d’origine, sans quoi des complications et des retards sont à prévoir !
JE VENDS OU J’ACHÈTE : EN COMBIEN DE TEMPS ? Questions/Réponses
Vendeur et acquéreur ont trouvé un terrain d’entente. Combien de temps faut-il pour signer l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) ?
L’avant-contrat permet de fixer les délais et conditions de réalisation de la vente ; il est indispensable pour permettre à l’acquéreur d’obtenir son prêt. Il n’y a pas de délai minimum pour établir la promesse ou le compromis de vente . Mais pour rédiger cet avant-contrat, le notaire doit disposer d’un certain nombre de documents, notamment les diagnostics obligatoires et le titre de propriété du vendeur et, pour les lots de copropriété, de documents spécifiques, parfois longs à obtenir auprès du syndic. Le vendeur a donc intérêt à anticiper en contactant le notaire dès la mise en vente de son bien.
Après la signature de l’avant-contrat, l’acheteur peut-il se rétracter ?
Oui, dans un délai de 10 jours à compter de la notification de l’avant-contrat que lui adressera l’office notarial. La rétractation n’a pas à être motivée.
Combien de temps prend la demande de prêt ?
Sauf achat comptant, l’avant-contrat prévoit toujours une clause suspensive d’obtention de prêt, qui permet à l’acquéreur de renoncer sans frais à l’achat s’il n’obtient pas de financement aux conditions prévues dans l’avant-contrat (montant, taux, durée), dans un délai fixé, généralement, à 45 jours.
Quelles sont les missions de l’office notarial entre la signature de l’avant-contrat et la vente ?
Le notaire et ses collaborateurs accomplissent un certain nombre de formalités préalables à l’acte de vente : vérification de la propriété du bien et de sa situation hypothécaire , demande des certificats d’urbanisme… Le notaire va également purger les éventuels droits de préemption attachés au bien, notamment celui de la commune. À compter de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), l’administration municipale dispose de deux mois pour acquérir le bien ou y renoncer. Il faut donc généralement compter de deux à trois mois pour que le dossier soit complet et que le rendez-vous de signature puisse être fixé. Un conseil : avant la signature, une dernière visite des lieux s’impose !
Quand l’acquéreur reçoit-il le titre de propriété ?
Après la signature, le notaire remet à l’acquéreur des attestations de propriété, utiles pour ses démarches administratives. Elles représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié. Il adresse une copie spéciale de l’acte de vente au service de la publicité foncière; elle lui est retournée revêtue des cachets de l’administration fiscale ; le délai habituel est de trois mois. Le notaire adresse alors à l’acquéreur la copie authentique qui constitue son titre de propriété.
Ces délais pourraient-ils se réduire ?
Oui, grâce à la dématérialisation en cours des échanges entre notaires et administrations. Le notariat mène notamment un grand chantier avec les Services de la publicité foncière.
DES FORMATIONS AUX MÉTIERS DU NOTARIAT
CLERC DE NOTAIRE
Le clerc de notaire est la cheville-ouvrière de l’étude. Tous les notaires ont été, un jour, clerc de notaire. C’est l’essence même du métier. Le rédacteur est un technicien du droit. Il rédige les actes, c’est-à-dire les conventions des parties. Certains rédacteurs sont spécialisés par service : famille, vente immobilière, succession …
Licence professionnelle « métiers du notariat » délivrée par l’Université.
Formation universitaire d’une année dans les facultés de droit habilitées à cet effet, qui comprend un stage tutoré dans un office notarial. Ce diplôme permet ensuite d’accéder à la préparation du diplôme de l’Institut des métiers du notariat.
Accès : Pour les titulaires d’un bac+2, dans un domaine de formation compatible avec celui de la licence professionnelle « métiers du notariat ». L’admission a lieu sur dossier. La formation alterne enseignements théoriques et pratiques.
Diplôme professionnel de l’Institut des métiers du notariat
Formation en alternance d’une année comprenant un stage rémunéré dans un office notarial, parallèlement à un enseignement technique et pratique à l’Institut des métiers du notariat.
Accès : Pour les titulaires d’une licence en droit ou d’une licence professionnelle « métiers du notariat », attestant d’un stage professionnel dans un office de notaire (accès possible dans la limite des places disponibles).
NÉGOCIATEUR IMMOBILIER
Le négociateur immobilier est en charge de la vente et la location des biens immobiliers. Il assure un rôle d’intermédiaire entre acheteur et vendeur.
Il réalise l’estimation, la publicité, les visites lors de lavente et l’état des lieux lors de la location de biens immobiliers. Il délivre aux clients, acheteur ou vendeur, une information précise concernant le marché, les modalités d’acquisition, le financement et les formalités nécessaires au transfert de propriété .
Se former au métier de négociateur immobilier
Le titulaire d’un baccalauréat (général, technologique ou professionnel) ou du niveau baccalauréat (sélection sur dossier), se formera par voie scolaire sur deux années de préparation à l’Institut des métiers du notariat ou dans un lycée public ou privé sous contrat, intégrant un stage non rémunéré de 3 mois dans un office notarial.
Il pourra alors de se présenter à l’examen du Brevet de technicien supérieur notariat (BTS Notariat) délivré par le ministère de l’Éducation nationale.
Cette formation conduit aux examens organisés par le rectorat. Les cours suivent le calendrier scolaire.
