Droit immobilier | 22 mars 2021
De nombreux copropriétaires voient d’un mauvais œil la location en meublé de courte durée de type AirBnB dans leur immeuble, notamment à cause des nuisances que cela peut occasionner. Pour autant, il n’est pas toujours possible de l’interdire car chaque copropriétaire dispose de son bien comme bon lui semble.
La réponse n’est pas si simple et c’est la jurisprudence qui tranche en général le sujet : les dispositions du règlement de copropriété peuvent permettre de faire cesser les locations saisonnières en meublé de type AirBnB mais pas toujours. Si vous avez le moindre doute, il vaut mieux vous renseigner auprès de notre office notarial de Rennes ou de Paris.
Le problème cornélien de la liberté d’usage de son bien
S’il est vrai que la location de courte durée est souvent génératrice de nuisances comme des allées et venues incessantes, des bruits liés au manque de discrétion, aux fêtes et aux bagages, d’un autre côté un propriétaire a, a priori, le droit d’user de son bien comme il l’entend (article 8 de la loi du 10 juillet 1965).
En cas de contentieux entre les copropriétaires à ce sujet, les juges vont dans un premier examiner le règlement de copropriété pour voir si l’interdiction y est prévue, et si rien n’est précisé dans celui-ci, si une telle activité est conforme ou pas aux conditions de jouissance de l’immeuble et à sa destination.
Les clauses du règlement de copropriété
Les juges considèrent qu’une clause interdisant les locations meublées dans le règlement de copropriété est réputée non écrite si elle ne contrevient pas à la destination de l’immeuble (Cass civ. 3e, 9 juin 2010, Jurisdata n°2010- 008765).
Si le règlement de copropriété contient une clause à destination bourgeoise autorisant les activités libérales (usage mixte) et permettant l’activité commerciale, alors l’activité de location meublée touristique est en principe autorisée.
Cependant, concernant le dernier point, un arrêt en date du 8 mars 2018, n°14-15.864 de la Cour de cassation a indiqué que la rotation de courtes périodes de location n’est pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage mixte (habitation/professionnel) mais excluant toute activité commerciale.
Un arrêt du 27 février 2020 de la Cour de cassation a confirmé l’interdiction des locations saisonnières en raison de la nature commerciale de l’activité dans une copropriété à destination bourgeoise.
Ainsi, si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive réservant l’immeuble à l’habitation, les juges confirmeront a priori que l’activité de location meublée touristique est interdite.
Les troubles anormaux de voisinage
Si le règlement n’interdit pas cette activité, le propriétaire qui souhaite développer une activité de location meublée de courte durée doit néanmoins respecter la tranquillité et les droits des autres copropriétaires.
Ainsi, en l’absence de mention spécifique dans le règlement de copropriété, certains copropriétaires mettent en avant la notion de troubles anomaux du voisinage à cause des « nuisances » provoquées par la location de courte durée de type Airbnb.
En effet, cette notion est la base juridique la plus simple à mettre en œuvre par le syndic de copropriété afin de tenter d’interdire l’activité de location saisonnière.
Cependant, la preuve des troubles anormaux du voisinage est difficile à établir et nécessite deux interventions d’un huissier pour constater :
- La présence d’une annonce de location d’un lot précis sur une période définie ;
- Les troubles qui sont souvent de courte durée et se produisent de façon aléatoire.
Ensuite, fort de ces deux constats, le syndic doit faire une mise en demeure puis intenter une action en justice dont l’issue reste incertaine. Un copropriétaire peut également agir seul si son seul lot est affecté par le trouble.
La location saisonnière est-elle conforme à l’affectation du lot ?
L’activité de location meublée est interdite si elle est exercée dans un lot dévolu à l’habitation qui ne constitue pas la résidence principale du loueur, même si la destination de l’immeuble définie dans le règlement de copropriété permet une telle activité.
Ainsi, l’article L. 631-7 du CCH impose le changement d’usage du lot d’habitation pour l’affecter à une activité de meublé de tourisme. Ce changement d’affectation doit être entériné à l’unanimité des copropriétaires par l’assemblée générale ou sans accord de ceux-ci dans le cas où le règlement de copropriété ne prévoirait pas d’affectation des lots.
Si le règlement accepte une activité de location meublée de courte durée ou si cette activité est déjà exercée par un autre copropriétaire en accord avec la copropriété, le changement d’affectation ne peut pas être refusé.
En cas de changement d’affectation sans l’accord de la copropriété, un copropriétaire ou le syndicat de copropriétaires pourra assigner le copropriétaire contrevenant afin de rétablir sous astreinte journalière l’affectation du lot conformément au règlement de copropriété.
